Общее собрание собственников

[alvick]

Соседи!

Не за горами тот день, когда весь ЖК будет введен, наконец, в эксплуатацию. Иными словами, пора готовиться к общему собранию собственников помещений. Строго говоря, такие собрания уже должны были пройти отдельно в каждом доме, введеном в эксплуатацию. Но, мне кажется, в наших интересах первое собрание провести общее на весь ЖК, чтобы решить вопросы, принципиальные для всего ЖК (пресловутый забор, например).

Помимо прочего, полагается выбрать совет многоквартирного дома. У нас домов много. Как решается на практике вопрос в этом случае, не знаю. Думаю, можно выбрать советы многокварных домов, председатели которых войдут в совет ЖК. Хотя двухуровневая структура советов может оказаться тяжеловатой.

Про совет.
Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Подготовиться к общему собранию нужно, т.к. у Урбана свои интересы, и наверняка собрание он будет пытаться вести в нужном ему направлении. Самая большая проблема будет, конечно, в организации процесса, т.к. согласовать интересы более 1000 человек в замкнутом помещении и сжатые сроки довольно трудно ;-)

Предлагаю начать с того, чтобы обсудить те вопросы, которые нужно будет вынести на первое общее собрание собственников помещений ЖК "Новосходненский".

По мне, это (1) забор, (2) охрана, (3) отчет УК о расходах средств, взимаемых на техническое обслуживание.
Вопрос о смене способа управления ЖК и о смене УК предлагаю пока не поднимать, т.к. действующая УК себя еще толком не проявила, а часы на трусы менять не хотелось бы...

Комментарии коллег юристов и спецов по управлению многоквартирными домами приветствуются

 

[admin]

От себя могу поспособствовать рассылкой всем зарегистрированным пользователям на форуме. Обращайтесь

 

[Loki]

У нас домов много. Как решается на практике вопрос в этом случае, не знаю.

Есть такая поговорка: "когда не знаешь как поступить - поступай по закону" (с)

Закон, насколько я знаю (тоже не моя область, если кто в теме - поправки/замечания - велкам) не говорит нам о "собраниях домами", лишь о "собрании домом".
Исходя из этого, имха, федерации "ЖК Новосходненский" у нас не получится, а вот конфедерация - вполне.
И провести собрания отдельно в каждом доме есть задача более реальная, чем сразу во всех.
Поэтому предлагаю набросать модель такого собрания, включающую алгоритм действий и вопросы для голосования. Помимо тех вопросов, которые уже обозначены, имха, следует включить вопрос с порядком принятия решений такими собраниями вдальнейшем, проще говоря - узаконить онлайн-голосование, без необходимости присутствия, либо, как вариант, уточнить процедуру заочного голосования, если большинство интернетам не доверит.

 

[alvick]

У нас домов много. Как решается на практике вопрос в этом случае, не знаю.

Есть такая поговорка: "когда не знаешь как поступить - поступай по закону" (с)

Закон, насколько я знаю (тоже не моя область, если кто в теме - поправки/замечания - велкам) не говорит нам о "собраниях домами", лишь о "собрании домом".
Исходя из этого, имха, федерации "ЖК Новосходненский" у нас не получится, а вот конфедерация - вполне.
И провести собрания отдельно в каждом доме есть задача более реальная, чем сразу во всех.
Поэтому предлагаю набросать модель такого собрания, включающую алгоритм действий и вопросы для голосования. Помимо тех вопросов, которые уже обозначены, имха, следует включить вопрос с порядком принятия решений такими собраниями вдальнейшем, проще говоря - узаконить онлайн-голосование, без необходимости присутствия, либо, как вариант, уточнить процедуру заочного голосования, если большинство интернетам не доверит.

вообще, у нас все дома с одним номером и отличаются только номером корпуса. неспроста это. "я так думаю!" (с)
вероятно, весь ЖК можно считать одним многоквартирным домом. и, наверное, это более правильно, учитывая что есть еще строения типа стоянки, общественного центра, дет.сада. это все, получается, территории и помещения общего пользования...

по процедуре - да. нужно выбрать совет и утвердить регламент принятия решений общим собранием и советом. через интернет - было бы идеально, если будет что-то вроде цифровой подписи у каждого собственника, чтобы быть уверенным в том, что голосует человек, чье имя вписано в свидетельство о праве собственности

 

[Loki]

вероятно, весь ЖК можно считать одним многоквартирным домом.

не могу согласиться.
наши законы такие законы что не содержат определения термина "многоквартирный дом", но по п. 6 Положения ... (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47),

многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

отсюда каждый корпус - дом.
садик и общ.центр как помещения общего пользования собственников ЖК совсем никак не катят, сорри, думаю комментировать подробнее не нужно.

думаю, актуальность собраний сильно зависит от количества свидетельств о праве на руках. поэтому, возможно, время для организации собрания, например, в доме №3 пришло, а, например, в доме №2 еще нет, и уж точно еще нет - если планировать собрание всего ЖК. Что, впрочем, не отменяет затеи с разработкой общей модели такого собрания. Чисто теоретически можно, почему нет. Рома локута кауза финита

 

[MSN]

я тоже думаю, что раньше чем через пол года после полной сдачи ЖК собрание собрать не получится. Пока 4, 5 и 1 дома не получат свидетельства о собственности на большинство квартир. Пока собираться особо некому, ибо собственников слишком мало, а вопрос с забором требует решения большинства жителей всего ЖК, а не только 4 домов из 10.

 

[alvick]

вероятно, весь ЖК можно считать одним многоквартирным домом.

не могу согласиться.
наши законы такие законы что не содержат определения термина "многоквартирный дом", но по п. 6 Положения ... (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47),

многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

отсюда каждый корпус - дом.
садик и общ.центр как помещения общего пользования собственников ЖК совсем никак не катят, сорри, думаю комментировать подробнее не нужно.

думаю, актуальность собраний сильно зависит от количества свидетельств о праве на руках. поэтому, возможно, время для организации собрания, например, в доме №3 пришло, а, например, в доме №2 еще нет, и уж точно еще нет - если планировать собрание всего ЖК. Что, впрочем, не отменяет затеи с разработкой общей модели такого собрания. Чисто теоретически можно, почему нет. Рома локута кауза финита

Loki, вот скажи, чем несколько корпусов не совокупность квартир? =)
Конечно, там есть еще определение понятия "жилой дом". Но всякие крючкотворы непременно скажут, что в определении "многоквартирный дом" не сказано, что это жилой дом, где есть две и более квартир, а сказано, что это совокупность квартир.
Вот поэтому волосы без парикмахера и завиваются =)))

Интересно, кстати, посмотреть, что накатали в справке, про которую Евгения писала, урбановские юристы.

Про детсад и торговый центр - ок, у них будет собственник.
Стоянка разделена между собственниками машиномест.

 

[Marshak-IX]

Насколько понимаю, у нас будет 2 вопроса обязательно требующих общего собрания, которые указал alvick:
1. Ограждение жилого комплекса;
2. Охрана жилого комплекса.

Думаю, что собрать всех жильцов ЖК будет очень сложно, поэтому можно будет:
1. Организовать обсуждение повестки собрания на форуме (заодно будет готов протокол собрания);
2. Провести отдельные голосования по обсужденным пунктам повестки по корпусам, если не удастся организовать голосование по сети;
3. Предоставить УГ объединенные результаты голосования корпусов по пунктам повестки собрания.
Т.е. всё обсуждение вынести на форум, а для голосования от каждого жителя потребуется только проголосовать (опустить в запечатанную урну заполненный бланк).

На первых "готовых" корпусах можно будет отработать процедуру голосования. ;-)

 

[Marshak-IX]

Так же отмечу, что чем дольше не будет результатов голосования, даже по отдельным корпусам, тем дата постройки удаляется и вероятность появления забора уменьшается.

 

[MSN]

кстати, идея с запечатаной урбаном урны весьма неплоха. Обойти с ней все квартиры не так и сложно, если найдутся добровольцы. Только вот урбан не согласится по очевидным причинам.

 

[Loki]

Loki, вот скажи, чем несколько корпусов не совокупность квартир? =)

alvick, поскольку у нас с тобой в обсуждаемом вопросе опыта никакого нет мы можем теоретизировать сколько угодно, при особом желании можем не только ссылаться на какие-то НПА, но и нарыть практики, которая, как сам понимаешь, очень может быть противоположной.
Я исхожу из простой как кирпич логики - привык видеть здание с квартирами и осознавать, что это один многоквартирный дом, осознание что это только часть такого дома и еще вон то здание, вон то и вон то - только с ними это один дом мне как-то менее привычно. И с точки зрения того ПП Роисси что я выше привел - малина это не только ведро малины, но и каждая отдельная ягода - тоже малина, а значит запросто может собираться на свои малиновые собрания и принимать на них свои малиновые решения.

Интересно, кстати, посмотреть, что накатали в справке, про которую Евгения писала, урбановские юристы.

Интересно, но либо нам ее передумали показывать, либо ее нет в природе и второе вполне реально учитывая то, что они ищут себе юриста (кто-то на форуме выкладывал ссылку на какой-то хантеровский ресурс с такой объявой от УГ)

 

[alvick]

кстати, идея с запечатаной урбаном урны весьма неплоха. Обойти с ней все квартиры не так и сложно, если найдутся добровольцы. Только вот урбан не согласится по очевидным причинам.

вся прелесть этого процесса состоит в том, что согласие урбана никто не спрашивает. в крайнем случае он может быть равноправным участником общего собрания собственников.

но все равно есть трудности организационного характера:
- извещение о месте и времени проведения собрания
- учет явки
- подсчет голосов и определение результатов
- оформление результатов и доведение их до собственников

без этого легитимность собрания можно оспорить

 

[rus555]

А как мы "жильцы" на общем собрании сможем проконтролировать, что в голосовании участвуют только именно собственники квартир? (а не, скажем несколько сотен рабочих со стройки, переодетых в гражданку?) Будут наши уполномоченные представители сверять личность каждого голосующего с свидетельством о собственности?

 

[alvick]

Loki, вот скажи, чем несколько корпусов не совокупность квартир? =)

alvick, поскольку у нас с тобой в обсуждаемом вопросе опыта никакого нет мы можем теоретизировать сколько угодно, при особом желании можем не только ссылаться на какие-то НПА, но и нарыть практики, которая, как сам понимаешь, очень может быть противоположной.
Я исхожу из простой как кирпич логики - привык видеть здание с квартирами и осознавать, что это один многоквартирный дом, осознание что это только часть такого дома и еще вон то здание, вон то и вон то - только с ними это один дом мне как-то менее привычно. И с точки зрения того ПП Роисси что я выше привел - малина это не только ведро малины, но и каждая отдельная ягода - тоже малина, а значит запросто может собираться на свои малиновые собрания и принимать на них свои малиновые решения.

Интересно, кстати, посмотреть, что накатали в справке, про которую Евгения писала, урбановские юристы.

Интересно, но либо нам ее передумали показывать, либо ее нет в природе и второе вполне реально учитывая то, что они ищут себе юриста (кто-то на форуме выкладывал ссылку на какой-то хантеровский ресурс с такой объявой от УГ)

ну, вот пример из жизни, когда многоквартирный дом состоит из двух корпусов... http://www.dom-borodino.ru/?id=1000
(пардон, не сразу ссылку вставил)

про справку - просто интересна позиция урбана по этому поводу. он же рассчитывает, что его УК будет тут всем рулить по крайней мере первое время...

 

[alvick]

А как мы "жильцы" на общем собрании сможем проконтролировать, что в голосовании участвуют только именно собственники квартир? (а не, скажем несколько сотен рабочих со стройки, переодетых в гражданку?) Будут наши уполномоченные представители сверять личность каждого голосующего с свидетельством о собственности?

это тоже важный момент. проверить нужно обязательно. свидетельство и паспорт. нужно составить реестр собственников. в УК, надо полагать, он есть.

 

[Loki]

А как мы "жильцы" на общем собрании сможем проконтролировать, что в голосовании участвуют только именно собственники квартир? (а не, скажем несколько сотен рабочих со стройки, переодетых в гражданку?) Будут наши уполномоченные представители сверять личность каждого голосующего с свидетельством о собственности?

Один из этапов подготовки собрания - составление списка лиц, имеющих право голоса (ФИО, паспортные данные или, для юрика - наименование/огрн/местонахождение). При очных голосованиях в помещение проходят те, кто есть в таком списке, но повторюсь, имха, очно собираться не обязательно.

ну, вот пример из жизни, когда многоквартирный дом состоит из двух корпусов...

я видимо неточно выразился. вижу дом - для меня это дом, и совершенно фиолетово что написано - корпус, строение, билдинг или еще чево. эти писаки-регистраторы (или кто там это определяет) такие писаки, что...вообщем как-то так.

 

[green]

Порядок проведения общих собраний многоквартирных домов приведен в ст.ст. 44-48 ЖК РФ. И полномочно оно будет лишь при наличии 50 % голосов п. 3 ст. 45 ЖК РФ. Собрание можно проводить как очно так и заочно. Перед голосованием проверяется явка собственников (в т.ч. паспорт и свидетельство о праве). Только можно ли проводить собрание во всем ЖК действительн неясно-но скорее нет. Согласно п.2 ст. 16 ЖК РФ: Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Управляющая организация обязана каждый год предоставлять общему собранию отчет о финансовой деятельности и раскрывать информацию в т.ч. на своем сайте (стандарт раскрытия информации - Пост. Прав. РФ). Ну и самое неприятное - любое решение собрания в части забора не будет обязательным для застройщика (он ведь не УК).

 

[Loki]

Ну и самое неприятное - любое решение собрания в части забора не будет обязательным для застройщика (он ведь не УК).

Обязательным для застройщика может явиться решение суда.
Публичное обещание построить -> публичное обещание построить после голосования -> отказ от обязательства после получения результатов такого голосования -> суд -> решение суда, обязательное для застройщика.
Примерно так.

 

[green]

не спорю - в суд действительно можно сходить

 

[rus555]

Порядок проведения общих собраний многоквартирных домов приведен в ст.ст. 44-48 ЖК РФ. И полномочно оно будет лишь при наличии 50 % голосов п. 3 ст. 45 ЖК РФ. Собрание можно проводить как очно так и заочно. Перед голосованием проверяется явка собственников (в т.ч. паспорт и свидетельство о праве). Только можно ли проводить собрание во всем ЖК действительн неясно-но скорее нет. Согласно п.2 ст. 16 ЖК РФ: Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Управляющая организация обязана каждый год предоставлять общему собранию отчет о финансовой деятельности и раскрывать информацию в т.ч. на своем сайте (стандарт раскрытия информации - Пост. Прав. РФ). Ну и самое неприятное - любое решение собрания в части забора не будет обязательным для застройщика (он ведь не УК).

На данный момент через Евгению это официальная позиция застройщика, ждать решения собрания. Если нарушат, то это будет обман. Но мне почему-то кажется, что они уверенны в исходе голосования в свою пользу, даже несмотря на то, что подавляющее большинство жильцов "За обещанный забор". Значит предполагается каким-то образом нас "облапошить" при голосовании.